Portekiz'de Gayrimenkul Satın Alma Rehberi ve Golden Visa Gerçekleri

Portekiz’de ev veya ticari mülk almak kâğıt üzerinde karmaşık görünebilir. Vergi hukuku, tapu tescili, borçlar derken insan neresinden tutacağını şaşırıyor. Fakat adım adım gittiğimizde süreç aslında gayet net işliyor.

Portekiz'de mülk edinmenin pratik adımlarını ve Golden Visa reformunun getirdiği güncel tabloyu doğrudan saha gerçekleriyle anlatıyorum. Mülk edinmeden önce kiralama alternatiflerini değerlendirmek isterseniz daha önce hazırladığımız Portekiz Ev Kiralama Rehberi yazımıza da göz atabilirsiniz.

1. Gayrimenkul Satın Alma Süreci

Adım 1: Hazırlık (NIF ve Banka Hesabı)

Portekiz'de beğendiğiniz mülk için masaya oturmadan önce halletmeniz gereken iki şart var: NIF almak ve yerel bir bankada hesap açmak.

Vergi Kimlik Numarası (NIF):
NIF (Número de Identificação Fiscal), Vergi Dairesi (Finanças) tarafından verilen 9 haneli numara. Ülkede mülk almaktan fatura ödemeye, internet bağlatmaya kadar her şey bu numarayla yürüyor.

Eskiden AB dışından gelenler için fiziki bir Mali Temsilci (Representante Fiscal) atamak şarttı. Artık vergi dairesinin online portalı (Portal das Finanças) üzerinden elektronik bildirim sistemini aktif ettiğimizde fiziki temsilci tutma zorunluluğu kalkıyor. Süreç hem hızlanıyor hem de ekstra masraftan kurtarıyor.

Banka Hesabı Açılışı:
Portekiz Merkez Bankası ve Kara Para Aklamayı Önleme (AML) mevzuatları gereği bankalar belge konusunda sıkı tutuyor. İstenen evraklar şunlar:

• Geçerli pasaport veya kimlik,
• Güncel ikametgah belgesi veya fatura,
• Meslek ve gelir belgesi (maaş bordrosu, vergi beyannamesi veya şirket evrakı),
• NIF belgesi,
• Paranın kaynağını gösteren belgeler (origem dos fundos).

Parayı Portekiz'deki hesabınıza aktarırken mutlaka kendi adınıza olan hesaptan göndermeniz ve kaynağını şeffafça belgelemeniz gerekiyor. Aksi halde transfer incelemeye takılabiliyor.

Adım 2: Hukuki İnceleme (Due Diligence)

Alınacak mülkün üzerinde borç, ipotek veya imar engeli olup olmadığını kontrol etmek en kritik aşama. Kontrol ettiğimiz temel evraklar şunlar:

• Caderneta Predial Urbana: Vergi dairesinden alınıyor. Mülkün Vergi Değerini (VPT), alanlarını ve kullanım amacını gösterir. Ödeyeceğimiz devir vergisi (IMT) ve yıllık emlak vergisi (IMI) buradaki değer üzerinden hesaplanıyor.
• Certidão do Registo Predial: Tapu dairesinden alınıyor. Mülkün üzerinde ipotek (hipoteca), haciz veya kullanım hakkı (usufruto) gibi bir kısıtlama olup olmadığını buradan görüyoruz.
• Licença de Utilização: Belediyeden alınıyor. Mülkün imara uygunluğunu ve yasal kullanım amacını doğrular. Ruhsatı olmayan bir evi satın almak mümkün değil. Küçük bir istisna: 7 Ağustos 1951'den önce yapılmış binalar belediyeden alınan "Muafiyet Belgesi" (Certidão de Isenção) ile devredilebiliyor.
• Ficha Técnica de Habitação (FTH): 30 Mart 2004 sonrası yapılan konutlarda inşaat sorumlusundan alınan, yapının teknik özelliklerini gösteren belge.
• Certificado Energético: Mülkün enerji verimliliğini (A+ ile F arası) gösterir, satıcının sunması zorunlu.

Adım 3: Sözleşme ve Ödeme

Hukuki incelemeler temiz çıktığında nihai tapudan önce Ön Satış Sözleşmesi (CPCV - Contrato Promessa de Compra e Venda) imzalıyoruz.

CPCV, Portekiz Borçlar Hukuku uyarınca bağlayıcı bir ön sözleşme. Bu aşamada genellikle satış bedelinin %10 ila %20'si arasında bir kapora (Sinal) ödeniyor.

Sözleşmeye "Aynen İfa" (Execução Específica) maddesi eklenirse, taraflardan biri caydığında mahkeme kararıyla satış zorla tamamlatılabiliyor. Tapu gününe kadar mülkü güvenceye almak için Tapu Dairesi’nde Geçici Mülkiyet Tescili (Registo Provisório de Aquisição) yaptırmak, aradaki dönemde mülke gelebilecek ipotek veya haciz risklerini engelliyor.

Adım 4: Vergiler ve Hesaplama

Tapu öncesinde dolaylı vergilerin ödenmiş olması şart.

1. Emlak Devir Vergisi (IMT)
IMT, mülk el değiştirirken ödenen ana vergi. Matrah; satış bedeli ile mülkün Vergi Değeri'nden (VPT) yüksek olanı. Vergi oranı mülkün yerine (Kıta Portekiz veya Adalar) ve kullanım amacına göre artan oranlı değişiyor.

IMT Jovem Teşviki: 35 yaşını doldurmamış, son 3 yılda üzerine kayıtlı konut bulunmayan ve Portekiz'de ilk ikametgahı olarak ev alacak kişiler için 330.539 €'ya kadar olan mülklerde IMT ve Damga Vergisi tamamen sıfır. 330.539 € ile 660.982 € arasındaki kısım içinse indirimli %8 IMT uygulanıyor.

Ticari mülklerde ve arsa alımlarında IMT oranı sabit %6,5. Vergi cennetlerinde (offshore) yer alan şirketler mülk aldığında oran %10'a çıkıyor.

2. Damga Vergisi (Imposto de Selo - IS)
Satış bedeli veya VPT değerinden yüksek olanı üzerinden sabit %0,8 oranında ödeniyor. Banka kredisi kullanılıyorsa, çekilen kredi tutarı üzerinden ayrıca %0,6 ek Damga Vergisi doğuyor.

3. Yıllık Emlak Vergisi (IMI)
Mülk sahibi olunan her yıl belediyelerce tahsil ediliyor. VPT değeri üzerinden belediyesine göre %0,3 ile %0,45 arasında. Ana konut edinimlerinde şartlar uyarsa 3 yıla kadar IMI muafiyeti alınabiliyor.

Adım 5: Tapu Devri ve Tescil

Devir işlemi üç yöntemle yapılıyor:

• Escritura Pública: Noter huzurunda yapılan geleneksel tapu devri.
• DPA (Documento Particular Autenticado): Yetkili avukatlar veya hukuk müşavirleri tarafından hazırlanıp elektronik sisteme (Predial Online) yüklenen özel sözleşme. Günümüzde en sık kullanılan pratik yöntem.
• Casa Pronta: Tapu dairelerinde devir ve vergi tescillerinin tek noktadan yürütüldüğü idari kanal.

İmzalar atılıp vergiler ödendikten sonra mülkiyet geçiyor. Ancak hakkınızı üçüncü kişilere karşı tam korumak için Tapu Dairesi nezdinde Nihai Tescil (Registo Definitivo) yapılması zorunlu.

2. Golden Visa Reformu ve Mevcut Durum

Mais Habitação Reformu İle Değişenler

6 Ekim 2023'te yürürlüğe giren 56/2023 sayılı Kanun (Mais Habitação) ile sistem değişti:

• Gayrimenkul alımı üzerinden Golden Visa alma imkanı tamamen kaldırıldı (Konut, ticari, arsa dahil).
• 350 bin Euro'luk gayrimenkul yenileme/rehabilitasyon seçeneği iptal edildi.
• Portföyünün %60'ından fazlası gayrimenkule dayalı olan Yatırım Fonları da kapsam dışı bırakıldı.

Özetle; gayrimenkul alarak Golden Visa alma dönemi sona erdi.

Yürürlükteki Yatırım Yolları

• Yatırım / Risk Sermayesi Fonları (500.000 €): Gayrimenkul dışı şirketlere sermaye aktaran, CMVM denetimindeki fonlar.
• Kültürel Miras ve Sanat Katkısı (250.000 € / Düşük yoğunluklu bölgede 200.000 €): Kültürel mirasa veya sanatsal üretime destek.
• Bilimsel Araştırma Yatırımı (500.000 €): Araştırma kurumlarına sağlanan fonlar.
• Şirket Kurulumu ve İstihdam: En az 10 kişiye daimi istihdam veya 500.000 € sermaye + 5 istihdam sağlama.

Mülk Sahiplerinin Durumu ve İkamet Vizeleri

Reform öncesinde gayrimenkul üzerinden başvuranların ve kartını alanların hakları korunuyor. Kart yenileme, aile birleşimi ve 5 yılın sonunda vatandaşlık hakları devam ediyor.

Mülk Sahibi Olmak ve İkamet İzni İlişkisi:
Bugün Portekiz'de bir ev satın almak doğrudan bir oturum izni kazandırmıyor. Ancak D7 (Pasif Gelir Vizesi), D8 (Dijital Göçebe Vizesi) veya D2 (Girişimci Vizesi) başvurularında, Portekiz'de bir eve sahip olmak veya uzun süreli kira sözleşmesi sunmak, konaklama şartını (comprovativo de alojamento) eksiksiz karşılamayı sağlıyor. Buradaki temel yasal dayanak gayrimenkulün kendisi değil, düzenli gelir akışınızdır.

Genel Değerlendirme

Portekiz, şeffaf tapu ve tescil sistemiyle uluslararası alıcılar için hukuki açıdan güvenli bir pazar. Golden Visa’nın gayrimenkulden ayrılması, mülk edinimini bir ikamet alma aracından çıkarıp doğrudan kullanım veya ticari yatırım odaklı bir hale getirdi. Gayrimenkul alım sürecinde vergi hesaplamalarını doğru yapmak ve süreci yetkili avukat ve mali müşavirler eşliğinde yürütmek olası risklerin önüne geçecektir.