Portekiz'in yeni uygun kiralama sistemi yürürlükte ancak sistem henüz hazır değil

Portekiz'de konutların piyasanın altında belirlenen kiralarla uzun veya geçici süreli olarak kiraya verilmesini teşvik etmeyi amaçlayan Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) 1 Eylül 2026 itibarıyla yürürlüğe girdi. Sistem ev sahiplerine önemli bir vergi avantajı sağlıyor; ancak 8 Eylül itibarıyla uygulamanın ihtiyaç duyduğu düzenlemelerin tamamlanmasında gecikme yaşandığı bildirildi. Ordem dos Advogados

RSAA nedir?

Yeni sistem, önceki Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) modelinin yerini alıyor.

Temel fikir basit:

Ev sahibi belirlenen şartların altında bir kira kabul ediyor; bunun karşılığında uygun sözleşmeden elde ettiği kira gelirinde IRS veya IRC muafiyeti elde ediyor. portaldahabitacao.pt

Hükûmet bu yöntemle özel mülk sahiplerinin daha fazla konutu uygun fiyatlı kiralama piyasasına çıkarmasını hedefliyor.

Eski PAA'nın performansı bu değişikliğin nedenlerinden biri. Idealista/Lusa'nın aktardığı verilere göre önceki program kapsamında biraz üzerinde 1.000 sözleşme yapılabildi. Idealista

Kira sınırı nasıl belirlenecek?

Yeni sistemin kritik noktası burası.

RSAA'nın temelinde ilgili belediyede INE'nin açıkladığı yeni kira sözleşmelerindeki metrekare başına medyan kira değerinin %80'i bulunuyor.

Ancak bu "belediye medyanını bul, %80 ile çarp ve kira hazır" kadar basit değil.

Kesin maksimum kira belirlenirken konutun:

- tipi,

- özellikleri,

- enerji sertifikası,

- ek alanları ve mevzuatta belirlenen diğer unsurlar

dikkate alınabiliyor. Idealista

Bu nedenle RSAA'da kullanılabilecek kesin kira sınırının resmî hesaplama üzerinden kontrol edilmesi gerekiyor.

Ev sahibinin avantajı ne?

Şartları sağlayan RSAA sözleşmelerinden elde edilen kira gelirleri IRS veya IRC'den muaf.

Portal da Habitação'nın güncel açıklamasına göre muafiyet sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren uygulanıyor, yenilemeleri kapsıyor ve sözleşme devam ettiği sürece taşınmaz el değiştirse dahi korunabiliyor. portaldahabitacao.pt

Bu, programın ev sahibi açısından en güçlü teşviklerinden biri.

Eski sistemden önemli fark: 5 yıl yerine 3 yıl

Eski PAA'da kalıcı ikamet sözleşmelerinde minimum süre 5 yıldı.

Yeni RSAA'da kalıcı ikamet için minimum süre 3 yıla indirildi.

Geçici ikamet amacı taşıyan uygun sözleşmeler ise en az üç aylık olabiliyor. Geçici konutta kiracının vergi ikametinin evin bulunduğu belediyeden farklı olması gerekiyor. Ordem dos Advogados

Eski sistemdeki zorunlu sigorta yükümlülüklerinin de yeni RSAA'da kaldırılması amaçlanıyor. Idealista

Peki 8 Eylül'de neden tartışma çıktı?

İşin en ilginç kısmı burada.

Decreto-Lei n.º 97/2026, elektronik sistemlerde gerekli uyarlamaların 1 Eylül'e kadar hazır hale getirilmesini öngörüyordu. Ordem dos Advogados

Ancak Idealista/Lusa'nın 8 Eylül tarihli haberinde, maksimum kiraları belirlemek için gerekli portarianın henüz yayımlanmadığı ve IHRU'nun elektronik platformunun da aktif olmadığı bildirildi.

Habere göre Konut Bakanlığı düzenlemenin yayımlanmak üzere olduğunu belirtmekle birlikte platform için kesin tarih vermedi. Idealista

Bu yüzden önemli bir ayrım var:

RSAA hukuken 1 Eylül'de yürürlüğe girdi; ancak yürürlüğe girmek, ilk gününden itibaren bütün operasyonel araçların çalıştığı anlamına gelmedi.

Şu anda başvuru yapmak isteyen ne yapmalı?

Portal da Habitação'nın güncel RSAA bilgi sayfası, başvuruların IHRU'nun Investir–Arrendar elektronik platformu üzerinden yapılacağını belirtiyor. portaldahabitacao.pt

Portalın FAQ'sına göre başvuruda temel olarak:

- yapılan kira sözleşmesinin kopyası,

- sözleşmenin Portal das Finanças'a bildirildiğinin kanıtı

isteniyor. portaldahabitacao.pt

Ancak uygulama araçlarının durumunu başvuru öncesinde doğrudan Portal da Habitação üzerinden yeniden kontrol etmek mantıklı.

Portal da Habitação — RSAA resmî bilgi ve SSS

Yabancılar yararlanabilir mi?

İncelediğim ulusal RSAA hükümlerinde sistemi yalnız Portekiz vatandaşlarına tahsis eden genel bir vatandaşlık şartı görmedim. Ancak bu noktadan "Portekiz'deki her yabancı otomatik olarak yararlanabilir" sonucu da çıkarılmamalı.

Özellikle geçici ikamet sözleşmelerinde vergi ikametinin başka bir belediyede olması gibi özel şartlar bulunuyor. Ordem dos Advogados

Dolayısıyla yabancı bir kiracının kendi oturum/vergi durumu ve sözleşme türüne göre uygunluğu kontrol etmesi gerekiyor.

PTNewsHub için en önemli pratik sonuç

Ev arayan biri ilanda "RSAA" gördüğünde yalnız düşük kira beklentisine odaklanmamalı.

Kiranın resmî RSAA sınırına uygun olup olmadığını, sözleşmenin gerçekten sisteme kaydedilip kaydedilmeyeceğini ve sözleşme süresini kontrol etmeli.

Ev sahibi açısından ise vergi muafiyetinin uygulanabilmesi için normal bir kira sözleşmesini "uygun kira" diye adlandırmak yeterli değil; sözleşmenin RSAA koşullarını sağlaması gerekiyor.

İncelenen Kaynaklar

Idealista News / Lusa — 8 Eylül 2026 — Haber ve görsel Idealista

Idealista News / DECO — RSAA rehberi Idealista

Portal da Habitação — RSAA resmî bilgiler