Portekiz’de yeni imar ve yapı rejimi bugün yürürlüğe girdi: Ev alırken sözleşmelerde yeni dönem

Portekiz’de inşaat, rehabilitasyon ve gayrimenkul işlemlerini etkileyen yeni Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) düzenlemeleri 1 Ekim 2026 itibarıyla yürürlüğe girdi.

Başlangıçta daha erken uygulanması planlanan reform, belediyelerin bilgi sistemlerini ve prosedürlerini yeni sisteme hazırlayabilmesi amacıyla ertelenmişti. Diário da República’da yayımlanan Decreto-Lei n.º 155-B/2026 ile yürürlük tarihi açık biçimde 1 Ekim 2026 olarak belirlendi.

Değişiklikler yalnızca müteahhitleri ve belediyeleri değil, Portekiz’de ev satın alan kişileri de ilgilendiriyor.

Ev satış sözleşmelerinde “título urbanístico” bilgisi yer alacak

Ev alıcıları açısından en görünür değişikliklerden biri taşınmazın urbanistik statüsüyle ilgili.

Yeni sistem kapsamında satış işlemlerinde gayrimenkulün gerekli título urbanístico belgesine sahip olup olmadığı açık biçimde belirtiliyor.

Bu değişiklik önemli bir ayrımı beraberinde getiriyor: Bir taşınmazın urbanistik belgesinin işlem sırasında fiziksel olarak sunulmasının zorunlu olmaması, o taşınmazın otomatik olarak tamamen yasal veya ruhsat açısından sorunsuz olduğu anlamına gelmiyor.

Alıcının taşınmazın hukuki ve urbanistik durumunu ayrıca kontrol etmesi önemini koruyor.

Neden değiştirildi?

Hükümetin RJUE reformundaki temel hedeflerinden biri belediyelerdeki şehircilik ve yapı süreçlerini hızlandırmak.

Decreto-Lei n.º 108/2026 ile yapılan değişiklikler; prosedürlerin sadeleştirilmesi, sürelerin hızlandırılması, kavramların netleştirilmesi ve hukuken daha güvenli urbanistik belgeler oluşturulması gibi hedefler içeriyor.

Ancak yeni kuralların uygulanabilmesi için belediyelerin kullandığı dijital platformların da değiştirilmesi gerekti.

Bu nedenle başlangıçta öngörülen yürürlük tarihi ertelendi ve reform 1 Ekim’e taşındı.

Ev satın alacaklar için kritik nokta

Yeni düzenlemenin yanlış yorumlanabilecek bölümü özellikle burada ortaya çıkıyor.

Bir satış işleminin gerçekleştirilebilmesi ile bir binanın bütün urbanistik durumunun sorunsuz olması aynı şey değil.

Özellikle eski binalarda sonradan kapatılmış balkonlar, dönüştürülmüş garajlar, ruhsatsız ek alanlar veya belediye kayıtlarıyla mevcut yapı arasında farklılıklar bulunabiliyor.

Dolayısıyla ev satın alacakların yalnızca satış işleminin yapılabiliyor olmasına güvenmek yerine belediye kayıtları, kullanım durumu ve taşınmazın mevcut fiziksel hali arasındaki uyumu kontrol etmesi önem taşıyor.

Belediyeler açısından da yeni dönem

RJUE değişikliği belediyelerin başvuruları değerlendirme biçimini de etkiliyor.

Yeni sistemde başvuru, inceleme, ön değerlendirme ve ilgili prosedürlerin daha standart hale getirilmesi amaçlanıyor.

Hükümetin temmuz ayında yürürlük tarihini ertelemesinin gerekçelerinden biri de belediyelerin kendi bilgi işlem sistemlerini yeni mevzuata göre uyarlayabilmesi için ek süreye ihtiyaç duymasıydı.

Bu süre sona erdi ve yeni rejim 1 Ekim itibarıyla yürürlükte.

Portekiz’de önümüzdeki aylarda yapılacak yeni inşaat, rehabilitasyon ve gayrimenkul işlemlerinde değişikliğin pratik etkileri belediyelerin uygulamalarıyla daha görünür hale gelecek.

Kaynaklar

Diário da República — Decreto-Lei n.º 155-B/2026, 31 Temmuz 2026

https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/155-b-2026-1153967387

Idealista News — Novo RJUE em vigor: o que muda na construção e compra de casa, 1 Ekim 2026

https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/10/01/77955-novo-rjue-em-vigor-o-que-muda-na-construcao-e-compra-de-casa