Portekiz'de uygun fiyatlı kiralar için yeni sınırlar açıklandı: Lisboa'da T2 için 1.309 euro

Portekiz'de uygun fiyatlı konut kiralama sistemine ilişkin yeni azami kira tutarları resmen yayımlandı. 13 Ekim tarihli Diário da República'da yayımlanan Portaria n.º 454/2026/1, Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) kapsamındaki konutlar için belediye ve ev tipine göre uygulanacak sınırları belirliyor. Yeni düzenleme 14 Ekim'de yürürlüğe girecek. Lisboa'da iki yatak odalı bir T2 konut için temel azami kira 1.309 euro olurken Porto, Cascais ve Almada'da farklı tutarlar uygulanacak.

Yeni kira sınırları hangi şehirlerde ne kadar?

Yeni düzenleme, RSAA kapsamında kiraya verilecek konutlar için ülke genelinde belediye bazlı azami kira tutarları belirliyor.

Başlıca belediyelerdeki temel aylık sınırlar şöyle:

Belediye T1 T2 T3

Lisboa 1.006 € 1.309 € 1.612 €

Porto 866 € 1.118 € 1.341 €

Cascais 964 € 1.254 € 1.544 €

Almada 784 € 1.021 € 1.257 €

T1, bir yatak odalı; T2, iki yatak odalı; T3 ise üç yatak odalı konutları ifade ediyor.

Tablodaki rakamlar, özel artırımlar uygulanmadan önceki temel sınırları gösteriyor.

Ülke genelinde en düşük temel sınırlar bazı belediyelerde T0 konutlar için 224 eurodan başlıyor. Lisboa'da T5 konut için belirlenen temel üst sınır ise 2.066 euroya ulaşıyor.

Bu rakamlar bütün kiralık evler için geçerli mi?

Hayır. Yeni düzenleme, Portekiz'deki bütün kiralık konutlara genel bir fiyat sınırı getirmiyor.

Belirlenen tutarlar, RSAA kapsamında yapılan kira ve alt kira sözleşmelerine uygulanıyor.

Bu nedenle Lisboa'da piyasa koşullarında kiraya verilen herhangi bir T2 konutun aylık kirasının mutlaka 1.309 euro veya altında olması gerektiği sonucu çıkarılamaz.

RSAA, konutların piyasa fiyatlarının altında kiralanmasını teşvik etmeyi amaçlayan özel bir sistem.

Ev sahiplerinin ve yatırımcıların bu sisteme katılımını artırmak için çeşitli vergi avantajları öngörülüyor.

Otopark ve enerji sınıfı kira sınırını yükseltebilir

Yeni düzenleme, belirli özelliklere sahip konutlar için temel kira sınırlarının artırılmasına izin veriyor.

Konutun özel otoparkı bulunması halinde %10, geçerli enerji performans belgesinde A veya üzeri sınıfta olması halinde ayrıca %10 artış uygulanabiliyor.

Bu artırımlar birlikte kullanılabiliyor.

Örneğin Lisboa'da temel kira sınırı 1.309 euro olan bir T2 konutta hem özel otopark hem de uygun enerji sınıfı bulunması halinde, ilgili artırımların birlikte hesaplanması gerekiyor.

Bu nedenle bütün RSAA konutlarının tablodaki temel tutarla aynı azami kiraya sahip olacağı varsayılmamalı.

Oda kiralamalarında ayrı hesaplama yöntemi var

Düzenleme yalnızca konutun tamamının kiralanmasını kapsamıyor.

Bir konutun belirli odalarının kiraya verilmesi halinde uygulanacak üst sınır için ayrıca bir hesaplama yöntemi bulunuyor.

Bu yöntemde odanın kullanım alanı, konuttaki toplam oda alanı ve özel banyo bulunup bulunmadığı dikkate alınıyor.

Özel banyolu odalar için hesaplamada oda alanına %25 ilave yapılabiliyor.

Dolayısıyla yeni sistemde oda kiraları için bütün belediyelerde geçerli tek bir sabit tutar bulunmuyor.

Ev sahipleri hangi vergi avantajlarından yararlanabilir?

RSAA kapsamında uygun koşulları sağlayan kira gelirleri için IRS veya IRC muafiyeti gibi teşvikler öngörülüyor.

Ayrıca uygun fiyatlı kiralamaya yönelik konut edinimi, inşaatı ve rehabilitasyon yatırımlarında belirli şartlarla IMT ve IMI avantajları uygulanabiliyor.

Ancak bu teşvikler, her ev sahibinin yalnızca kira bedelini belirlenen sınırın altında tutarak otomatik olarak bütün vergilerden muaf olacağı anlamına gelmiyor.

Vergi avantajlarından yararlanmak için ilgili programın ve vergi mevzuatının koşullarının karşılanması gerekiyor.

Yeni düzenleme ne zaman yürürlüğe giriyor?

Portaria n.º 454/2026/1, 13 Ekim'de Diário da República'da yayımlandı ve 14 Ekim 2026'da yürürlüğe giriyor.

Düzenleme, önceki uygun fiyatlı kiralama sistemine ilişkin bazı yönetmelikleri de yürürlükten kaldırıyor.

Bununla birlikte geçiş hükümleri bulunuyor.

Önceki düzenlemelerin yürürlükten kaldırılmasına ilişkin hüküm 1 Eylül 2026'dan itibaren sonuç doğuracak şekilde düzenlenmiş olsa da 1 Eylül ile yeni düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarih arasında eski kira sınırlarının uygulanması öngörülüyor.

Bu nedenle geçmiş dönemde yapılmış sözleşmelerin hukuki durumunun yalnızca yeni tabloya bakılarak değerlendirilmesi doğru değil.

Kira sınırları her yıl değişebilir

Yeni düzenleme, azami kira tutarlarının dönemsel olarak gözden geçirilmesini öngörüyor.

Ayrı bir revizyon yapılmayan yıllarda ise sınırların, kira güncelleme katsayısı kullanılarak 1 Ocak'tan itibaren otomatik güncellenmesi düzenleniyor.

Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), kira sınırlarının yayımlanacağı ve ilgili hesaplamaların yapılabileceği elektronik platformun yönetiminden sorumlu.

Bu sistem sayesinde belediye, konut tipi ve uygun ek özellikler dikkate alınarak uygulanabilir kira sınırlarının hesaplanması amaçlanıyor.

Kiracılar ve ev sahipleri şimdi ne yapmalı?

RSAA kapsamında konut kiralamak isteyenlerin ilk olarak konutun gerçekten bu programa dahil olup olmadığını kontrol etmesi gerekiyor.

Yalnızca kira tutarının resmî tablodaki sınırın altında bulunması, sözleşmenin otomatik olarak RSAA kapsamında olduğu anlamına gelmiyor.

Ev sahiplerinin de vergi avantajlarından yararlanmadan önce program koşullarını, sözleşmenin niteliğini ve gerekli işlemleri doğrulaması önem taşıyor.

Mevcut kiracılar açısından ise yeni düzenleme, piyasa koşullarında yapılmış bütün kira sözleşmelerinin bedellerini otomatik olarak düşürmüyor.

Portekiz'de uygun fiyatlı kiralama sisteminin genişlemesinin konut arzına ne ölçüde katkı sağlayacağı, uygulamaya katılan konut sayısı ve ilerleyen dönemde açıklanacak verilerle değerlendirilebilecek.

Kaynaklar

- Diário da República — Portaria n.º 454/2026/1, 13 Ekim 2026

- ECO — De 224 euros até 2.066 euros. Estes são os valores máximos do regime das rendas acessíveis, Mariana Bandeira, 13 Ekim 2026