Portekiz’de konut kredilerinde büyük değişim: Yeni kredilerin yaklaşık %80’i artık karma faizli

Portekiz’de ev kredisi kullananların faiz tercihi yalnızca üç yılda büyük ölçüde değişti. Banco de Portugal verileri, yeni konut kredilerinde karma faizli sözleşmelerin payının 2023 başındaki yaklaşık %10 seviyesinden yaklaşık %80’e yükseldiğini gösteriyor.

Değişimin arkasında bankaların ilk yıllarda daha cazip sabit faiz teklifleri sunması ve son yıllardaki Euribor dalgalanmalarının tüketicileri kısa vadeli faiz riskinden korunmaya yöneltmesi bulunuyor.

Ancak burada önemli bir ayrıntı var:

Karma faizli kredi, kredinin tamamı boyunca sabit faizli kredi değil.

Karma faiz nasıl çalışıyor?

Banco de Portugal'ın tanımına göre karma faizli konut kredisi iki dönemden oluşuyor.

İlk bölümde faiz sabit.

Örneğin 30 yıllık bir kredinin ilk üç veya beş yılında müşteri önceden belirlenmiş sabit faiz ödeyebilir.

Bu dönem bittikten sonra kredi değişken faize geçiyor.

İkinci aşamada faiz genellikle:

Euribor + banka spread'i

üzerinden hesaplanıyor.

Dolayısıyla başlangıçta aylık taksitin sabit olması kredinin 20 veya 30 yıl boyunca faiz değişikliklerinden korunacağı anlamına gelmiyor.

Üç yılda yaklaşık %10’dan %80’e

2023 başlarında Portekiz'deki yeni mortgage sözleşmelerinde karma faizli kredilerin payı yaklaşık %10 seviyesindeydi.

Bugün oran yaklaşık %80.

Bu, Portekiz konut kredisi piyasasındaki en belirgin yapısal değişikliklerden biri.

Banco de Portugal değişimin arkasında bankalar arasındaki rekabetin ve karma faizli ürünlerin başlangıç döneminde değişken faizli ürünlere göre daha avantajlı fiyatlanmasının bulunduğunu belirtiyor.

Sabit dönem bittiğinde ne oluyor?

Karma krediler açısından kritik tarih sabit faiz döneminin sona erdiği gün.

Örneğin ilk üç yılı sabit olan bir mortgage daha sonra Euribor'a geçerse aylık ödeme o tarihteki Euribor seviyesine göre değişebilir.

Euribor yükselmişse taksit artabilir.

Düşmüşse taksit azalabilir.

Bu nedenle karma faizli kredi seçerken yalnızca ilk iki veya üç yıldaki aylık ödeme değil, sabit dönemden sonraki spread, Euribor vadesi ve toplam maliyet de karşılaştırılmalı.

Bazı müşteriler geçişten önce yeniden pazarlık yapıyor

Banco de Portugal verilerindeki dikkat çekici ayrıntılardan biri, karma faiz kullanan bazı müşterilerin sabit dönem sona ermeden kredilerini yeniden müzakere etmesi.

2023 yılında yapılan bazı karma faizli sözleşmelerin yaklaşık %20'sinde müşteriler değişken faiz dönemine geçmeden önce bankayla yeni şartlar üzerinde anlaşmaya gitti.

Bu durum karma faizli kredinin ikinci aşamasının otomatik olarak kabul edilmesi gerekmediğini de gösteriyor.

Müşteri mevcut bankasıyla yeniden pazarlık yapabilir veya şartlar uygunsa krediyi başka bankaya taşıma seçeneklerini değerlendirebilir.

Ev alacakların bakması gereken üç rakam

Karma faizli bir teklif karşılaştırılırken yalnızca reklamda görünen ilk faiz oranına bakmak yanıltıcı olabilir.

Özellikle üç unsur birlikte değerlendirilmeli:

sabit faiz döneminin kaç yıl olduğu,

değişken döneme geçildiğinde uygulanacak spread,

kredinin toplam maliyetini gösteren MTIC ve TAEG.

İlk yıllarda daha düşük taksit sağlayan teklif, kredinin tamamında mutlaka en ucuz seçenek olmayabilir.

Kaynaklar

Banco de Portugal — Sistema Bancário Português, 2.º trimestre de 2026

https://www.bportugal.pt/publicacao/sistema-bancario-portugues-2o-trimestre-de-2026

Banco de Portugal — Taxas de juro no crédito à habitação

https://clientebancario.bportugal.pt/pt-pt/taxas-de-juro-no-credito-habitacao

ECO — 25 Eylül 2026

https://eco.sapo.pt/