AB’den konut krizine yeni hamle: Portekiz’de Airbnb, boş ev ve ikinci konut kuralları değişebilir

Avrupa Komisyonu, konut krizinin ağırlaştığı şehir ve bölgelerde yerel yönetimlerin kısa süreli turistik kiralamalara, uzun süre boş tutulan konutlara ve bazı ikinci ev kullanımlarına müdahale edebilmesini kolaylaştıracak yeni bir yasal çerçeve önerdi.

Portekiz açısından düzenleme özellikle Lizbon, Porto ve Algarve gibi konut fiyatlarının ve turistik konaklama talebinin yüksek olduğu bölgeler nedeniyle önem taşıyor.

Ancak kritik bir ayrım var:

Brüksel Airbnb’yi yasaklamadı, ikinci evlere yeni bir AB vergisi getirmedi ve belediyelere bugünden itibaren evlere el koyma yetkisi vermedi.

Avrupa Komisyonu’nun sunduğu metin henüz bir yasama önerisi. Avrupa Parlamentosu ve AB Konseyi tarafından müzakere edilmesi gerekiyor.

AB neden konut piyasasına müdahil oluyor?

Konut politikası geleneksel olarak üye devletlerin ve yerel yönetimlerin yetki alanında bulunuyor.

Ancak Avrupa’daki konut krizinin ekonomik ve sosyal etkileri büyüdükçe Brüksel de konuya daha doğrudan müdahil olmaya başladı.

Avrupa Komisyonu’nun aktardığı Eurobarometer verilerine göre şehirlerde yaşayan Avrupalıların yarısından fazlası konutu yaşadıkları yerde acil bir sorun olarak görüyor.

Komisyon konut krizinin yalnızca sosyal bir mesele olmadığını da savunuyor.

Yüksek konut maliyetleri insanların iş için başka şehirlere taşınmasını veya eğitim için belirli bölgelere gitmesini zorlaştırdığı için işgücü hareketliliğini ve Avrupa ekonomisinin rekabet gücünü de etkileyebiliyor.

İlk hedeflerden biri kısa süreli kiralamalar

Yeni çerçevenin en dikkat çekici alanlarından biri kısa süreli konaklama.

Portekiz’de bunun en bilinen karşılığı alojamento local (AL).

Komisyon, konut baskısının yüksek olduğu bölgelerde yerel yönetimlerin kısa süreli kiralamaların konut arzını ciddi biçimde azalttığını gösterebilmesi halinde daha güçlü kısıtlamalar uygulayabilmesine hukuki alan açmayı hedefliyor.

Ancak bu otomatik bir yasak anlamına gelmiyor.

Belediyelerin kısıtlama getirebilmesi için konut piyasasında gerçek bir baskı bulunduğunu ve alınacak önlemin gerekli ve orantılı olduğunu gösterebilmesi gerekecek.

Mevcut alojamento local ruhsatları otomatik iptal edilmeyecek

Portekiz’de halihazırda AL işletenler açısından en önemli sorulardan biri mevcut ruhsatların ne olacağı.

Teklif mevcut kısa süreli kiralama faaliyetlerini kendiliğinden ortadan kaldırmıyor.

Yeni kısıtlamaların hukuki güvenlik, mevcut işletmelerin meşru beklentileri ve mahkemeye erişim gibi ilkelerle uyumlu olması gerekiyor.

Dolayısıyla “AB mevcut Airbnb ruhsatlarını iptal ediyor” şeklindeki bir yorum doğru değil.

Asıl değişiklik, gelecekte konut baskısının yüksek olduğu bölgelerde belediyelerin yeni AL faaliyetlerine veya kullanım biçimlerine müdahale ederken daha açık bir Avrupa hukuku zemini kullanabilmesi olabilir.

Boş evlere AB vergisi gelmiyor

Teklifin diğer tartışmalı başlığı uzun süre kullanılmayan konutlar.

Avrupa Komisyonu, konut sıkıntısının bulunduğu bölgelerde evlerin uzun süre boş bırakılmasının arz sorununu ağırlaştırabileceğini kabul ediyor.

Ancak teklif AB çapında yeni bir boş ev vergisi oluşturmuyor.

Vergilendirme yetkisi esas olarak ulusal düzeyde kalıyor.

Buna karşılık Komisyon, üye ülkeleri uzun süre kullanılmayan konutların tekrar piyasaya kazandırılmasını sağlayabilecek vergi teşvikleri veya mali önlemler geliştirmeye teşvik ediyor.

Portekiz’de zaten belirli koşullarda “prédio devoluto” olarak sınıflandırılan gayrimenkuller için artırılmış IMI uygulanabilen bir sistem bulunuyor.

Yeni Avrupa yaklaşımı bu tür politikalar için daha geniş bir çerçeve oluşturabilir ancak Portekiz’de otomatik olarak yeni bir vergi yaratmıyor.

Her boş ev “devoluto” sayılamayacak

Komisyonun yaklaşımındaki önemli güvencelerden biri de evin neden kullanılmadığının dikkate alınması.

Bir kişinin çalışma veya eğitim nedeniyle geçici olarak başka yerde yaşaması, sağlık problemi, bağımlılık durumu veya sosyal acil durum gibi gerekçeler söz konusuysa konutun otomatik olarak spekülatif biçimde boş tutulduğu varsayılamayacak.

Dolayısıyla hedef kısa süreli ve gerekçeli boşluklar değil, konut sıkıntısının yaşandığı bölgelerde uzun süreli ve piyasa arzını azaltan kullanılmama durumları.

İkinci evler de tartışmanın içinde

Teklif ikinci konutlar ve tatil evleri açısından da yeni bir tartışma açıyor.

AB genelinde ikinci ev satın almak yasaklanmıyor.

Ancak konut baskısının ağır olduğu bölgelerde, ulusal hukuk izin veriyorsa yetkili makamların ana ikamet amacı taşımayan bazı gayrimenkul edinimleri veya kullanımları üzerinde sınırlamalar getirebilmesine alan açılıyor.

Burada da doğrudan yasak ilk seçenek olmak zorunda değil.

Komisyonun yaklaşımı, daha ağır bir kısıtlama uygulanmadan önce sayısal sınırlar, mevcut mülk sahiplerine yönelik korumalar, istisnalar veya mali teşvikler gibi daha hafif araçların değerlendirilmesini öngörüyor.

Lizbon, Porto ve Algarve için ne anlama gelebilir?

Yeni düzenlemenin Portekiz açısından en önemli potansiyel etkisi konut baskısının yoğun olduğu bölgelerde ortaya çıkabilir.

Lizbon ve Porto’nun merkezi bölgelerinde kısa süreli turistik kiralama ile konut arzı arasındaki ilişki yıllardır siyasi tartışma konusu.

Algarve’de ise turizm, ikinci konutlar, yabancı talebi ve yerel halkın konuta erişimi arasındaki denge farklı bir biçimde tartışılıyor.

Ancak Avrupa Komisyonu bu bölgeleri otomatik olarak “konut baskısı altında” ilan etmiş değil.

Bir bölgenin yeni çerçeveden yararlanarak kısıtlama uygulayabilmesi için yerel verilerle sorunun varlığını göstermesi gerekecek.

Bu nedenle Lizbon, Porto veya Algarve’de hemen yeni yasakların başlayacağı sonucuna varmak yanlış.

Kira artışları bu düzenlemenin konusu değil

Portekiz’de kiracılar açısından önemli başka bir ayrım da var.

Yeni Avrupa düzenlemesi genel kira artışlarını veya kira tavanlarını belirleyen bir mevzuat değil.

Kira güncelleme katsayıları, genel emlak vergileri, miras ve bağış kuralları, genel imar düzenlemeleri ve kamu konut destekleri büyük ölçüde ulusal yetki alanında kalıyor.

Örneğin Portekiz’de 2027 kiralarının yüzde 2,56’ya kadar güncellenebilmesiyle ilgili sistem bu Avrupa teklifinden bağımsız.

Teklif henüz yürürlükte değil

Bu noktada en önemli bilgi bu.

Avrupa Komisyonu’nun açıkladığı metin nihai ve yürürlükte olan bir AB yasası değil.

Öneri Avrupa Parlamentosu ve üye ülkeleri temsil eden AB Konseyi tarafından olağan yasama prosedüründe görüşülecek.

Metin bu süreçte değişebilir.

Nihai düzenleme kabul edilip yayımlandıktan sonra uygulanma tarihi kesinleşecek.

Dolayısıyla bugün Portekiz’de bir ev sahibi, AL işletmecisi veya ikinci konut sahibi açısından doğrudan başlayan yeni bir yasak bulunmuyor.

Peki bu düzenleme konut krizini çözer mi?

Komisyonun kendi yaklaşımı da bunun tek başına yeterli olmayacağını kabul ediyor.

Kısa süreli kiralamaların sınırlandırılması, boş konutların piyasaya kazandırılması veya ikinci evlere ilişkin bazı önlemler belirli bölgelerde mevcut konut stokunun daha etkin kullanılmasını sağlayabilir.

Ancak bunlar yeni konut üretmiyor.

Portekiz’de konut arzının artırılması için yeni inşaat, mevcut binaların rehabilitasyonu, imar edilebilir arazi, belediyelerin ruhsatlandırma kapasitesi, inşaat sektöründeki işgücü ve kamu konut yatırımları gibi başka sorunların da çözülmesi gerekiyor.

Bu nedenle yeni AB düzenlemesi konut krizinin tamamını çözecek bir paket olmaktan ziyade, özellikle konut baskısının yüksek olduğu şehirlerde yerel yönetimlere daha güçlü müdahale araçları sağlayabilecek bir hukuki çerçeve olarak görülmeli.

Portekiz’de ev sahibi veya AL işletmecisi olanlar şimdi ne yapmalı?

Şimdilik doğrudan yapılması gereken yeni bir işlem yok.

Mevcut Portekiz mevzuatı ve belediye kuralları geçerliliğini koruyor.

Asıl takip edilmesi gereken iki aşama bulunuyor:

Öncelikle Avrupa Parlamentosu ve AB Konseyi’nin teklif üzerinde yapacağı değişiklikler.

Ardından Portekiz hükümeti ve özellikle Lizbon, Porto veya Algarve’deki belediyelerin yeni Avrupa çerçevesini kullanarak hangi yerel önlemleri gündeme getireceği.

Dolayısıyla şu aşamada “AB Airbnb’yi yasaklıyor” veya “ikinci evlere yeni vergi geliyor” demek doğru değil.

Fakat teklif mevcut haliyle yasalaşırsa, konut krizinin ağır olduğu Portekiz bölgelerinde belediyelerin AL, uzun süre boş tutulan evler ve ana ikamet amacı taşımayan bazı konut kullanımları konusunda bugün olduğundan daha güçlü bir hukuki zemine sahip olması mümkün.

Kaynaklar

Avrupa Komisyonu — Portekiz Temsilciliği — 9 Eylül 2026 — “União Europeia cria novas regras para ajudar os órgãos de poder local a enfrentar a crise da habitação”

European Commission — Affordable Housing Act legislative proposal, Eylül 2026

ECO — Luís Leitão, 10 Eylül 2026 — “O que pode mudar na habitação com a proposta de Bruxelas”

ECO — Alexandre Batista, 9 Eylül 2026 — “Comité das Regiões saúda Lei Europeia para conter arrendamento de curta duração e negócios imobiliários”